7月27日，2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚启幕。在下午的“楼市快速增长潜力：新的热土与新的赛道”主题论坛上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐展开了为题《全流通视角下的城市购房动能研究》的报告演说。

一线及强劲二线城市购房动能强劲 深圳高居榜首当前行业对城市房地产市场的辨别普遍存在一种“路径倚赖”，即以当前房价来取决于城市交易规模潜力。实质上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出只有短期价格上涨、没平稳交易量承托的快速增长，市场将缺少持续性动能。因此，房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力，其核心是购房市场需求的转化成能力。沿着这一逻辑，一个城市的未来购房动能之后应当从无房群体规模（即潜在刚刚须要规模）、刚刚须要入市可玩性（即政策开合程度和房价比较水平）以及刚刚须要入市造就的换房规模（即全流通的乘数效应）三个维度来综合刻画。

榜单表明，深圳因当前较低的住房自有率，以及对人口对外开放的姿态，人口快速增长持续性强劲，以0.63的高动能指数盘居榜首，未来购房市场需求潜力大。相比之下，房价更高的北京、上海则因较小的刚须要转化成可玩性巩固了购房动能，分列二、三位。整体来看，一线及重点二线城市基本转入前20位，西安和成都也分别以0.46、0.45的动能指数挤身前15位。

三大城市圈购房动能差异化产于：环京内部分化，环沪、环深内部融合城市购房动能榜单中前20名中有9城归属于环沪、环京、的环深三大城市圈，从指数来分析，难于找到我国三大城市圈的发展差异。环京城市圈呈现出典型的两极分化，环沪、环深内部融合。

北京以0.60的动能指数居于第二位，但较强的经济实力对周边地区产生相当大的虹吸效应，区域经济发展极为不协商，造成周边城市潜在购房市场需求小。而环沪、环深城市圈内部发展比较平衡，核心城市对周边城市的电磁辐射带动力较强，城市间购房动能差异化较小。环沪城市圈呈圆形梯队产于，沪苏杭名列第一梯队，无锡、常州次之，南通、嘉兴、湖州等城市动能比较较低居住于第三梯队；环深都市圈产于平衡，深圳、广州购房动能仅次于，珠海、东莞、佛山、中山等差距不大排在中位，江门大于。酌城而居 年轻一代的“置业地”不应是“发展地”不难看出，与过去人口流向塑造成城市房价格局有所不同，如今房价正在影响人口流向。

住房成本过低的城市将因高房价的束缚显得不可持续，而住房成本合理的城市优势将渐渐显出。对于购房者来说，“一城一策”下，“房住不炒”的观念日益深入人心，住房投资属性渐渐弱化，年轻一代的“置业地”应该是“发展地”。一般来说，经济实力强劲的城市，人口吸引力强劲、住房市场需求规模大，供需矛盾造成平均值购房可玩性也较小，如一线城市。

因此，产业结构优、经济快速增长潜力大且购房可玩性较低的城市当是普通购房者及刚刚毕业群体均衡“居住于幸福感”和“工作潜力”的拟合自由选择。综合来看，长江流域二线城市和环沪城市是可以重点考虑到的区域，如苏州、武汉、杭州及南京等。对开发商而言，城市购房动能体现市场需求规模的大小，动能越大住房市场需求规模越大，则投资前景好。

因此，未来开发商布局不应探讨重点一二线城市，精挑细选大城市圈中的三四线城市。从增量布局和存量运营来看，开发商则更要轻“服务”，根据市场产品结构因城施策，侧重精细化运营，从地产研发向城市运营改变。

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